Es cierto que, en el ámbito de los despidos de inquilinos, la demanda más habitual y frecuente es el desahucio por impago de las rentas. Sin embargo, la demanda de desahucio por finalización del contrato de alquiler es la que le sigue en relevancia en los juzgados.

Y es que, es común desahuciar por expiración de plazo. Es decir, cuando ha terminado el contrato de arrendamiento y el inquilino no se marcha de la vivienda o del local.

Pero antes de presentar la demanda hay que hacer un análisis concienzudo, ya que como la normativa ha cambiado tanto en los últimos años (en cuanto a la duración de los contratos), hay que estar seguro de que efectivamente el contrato termina en la fecha en que uno cree que termina.

Factores previos antes de iniciar una demanda por rescisión del contrato de alquiler

Estos son algunos puntos que hay que tener en cuenta de cara a un desahucio por finalización del contrato:

Analizar si este convenio es prorrogable a tres años o a cinco años. O bien, debes confirmar si el contrato se encuentra prorrogado por tácita reconducción, en cuyo caso lo más habitual es que se prorrogue por años, con lo que se podrá poner la demanda al terminar cualquiera de las anualidades.
El requerimiento de desahucio por terminación del contrato de arrendamiento es una demanda de desahucio de tipo verbal, ya que se regula en el artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Conocer la principal diferencia respecto a la demanda de desahucio por impago: si el inquilino no se opone a la demanda, el juez tiene que dictar sentencia, cosa que no ocurre en los desahucios por impago.

Hitos clave en una demanda de desahucio por fin de contrato

En los procesos de desahucio por finalización de contrato, la demanda debe incluir los siguientes elementos:

Todos los hechos acontecidos y que el contrato ha terminado y el inquilino no se ha marchado.
Burofax adjuntos en los que se ha notificado al inquilino que el convenio terminaba y que no se quería prorrogar y, también, el acuse de recibo de esos burofax.
El poder general para pleitos a favor del procurador
El certificado del registro de la propiedad que indique que el propietario no es gran tenedor de viviendas.

La admisión a trámite de la demanda

Unos 40 días después de presentar la demanda, el juzgado la admitirá a trámite.

En ese decreto de admisión normalmente no aparecen la fecha de juicio y desahucio.

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La notificación de la demanda

Una vez que la demanda se ha admitido a trámite, es el momento de notificársela al inquilino. Este trabajo generalmente lo hace el servicio de notificaciones del juzgado, pero yo nunca dejo ese trabajo en manos del juzgado, pues suelen tardar unos 30-60 días en hacerlo.

En estos procedimientos de desahucio por finalización de contrato de alquiler, yo siempre prefiero que sea nuestro procurador quien haga las notificaciones, ya que lo hace en una semana como mucho, por lo que ganamos más de un mes de tiempo.

La posición del inquilino

El inquilino tiene 10 días para oponerse a la demanda. Por tanto, en ese plazo puede oponerse o no oponerse.

Si se opone a la demanda habrá juicio (salvo que las dos partes pidan que no haya juicio y que el juez dicte sentencia con la documentación que hemos aportado al proceso ambas partes).

Y si no se opone a la demanda, entonces será el abogado del propietario quien diga si quiere que haya juicio o no (y por acelerar trámites, lo normal es pedir que no haya juicio). Así que, el juez dictará sentencia mirando la documentación que se ha aportado en la demanda.

El juicio de desahucio por expiración del plazo

En caso de que haya juicio, estos son procesos en que lo normal es que el juicio apenas dure cinco minutos (o menos), ya que casi siempre está todo documentado. Es decir, contrato, burofax, etc., y queda todo claro con esa documentación.

La sentencia

Después del juicio hay que esperar a que el juez dicte sentencia.

Aunque la Ley indica que la sentencia debe dictarse antes de 30 días, muchas veces no se cumple y tarda más tiempo.

En cualquier caso, si todo ha ido bien, la sentencia será estimatoria y se ordenará que el inquilino devuelva la posesión de la vivienda o el local al demandante. Además, se le advertirá en la propia sentencia que, en caso de no devolver la posesión, será desahuciado.

El lanzamiento

Lo habitual es que los inquilinos se marchen antes de que se haga el desahucio. Pero, es cierto, que a veces no se marchan. Y en esos casos hay que hacer el lanzamiento.

El lanzamiento es el acto en el que varios miembros del juzgado acuden a la vivienda para desalojar al demandado y devolver la posesión al propietario demandante.

Y al lanzamiento han de acudir también un cerrajero, el procurador del demandante y, también, suelen acudir miembros de la Policía para evitar problemas.

Ahora que ya sabes qué implica la demanda de desahucio por finalización de contrato de alquiler…