Proceso de desahucio de un local comercial. Guía 2021

Desahucio express

El proceso de desahucio de un local comercial es exactamente el mismo que el proceso de desahucio de una vivienda.

Te lo explico con todo detalle en este post.

Qué significa la palabra desahucio

Podemos decir que un proceso de desahucio tiene dos partes:

  1. Juicio declarativo
  2. Juicio ejecutivo

El juicio declarativo es toda la fase inicial, es decir, desde que se pone la demanda de desahucio por impago hasta que el juez condena al inquilino o arrendatario a ser desahuciado.

Y el juicio ejecutivo es el que se inicia automáticamente (sin necesidad de poner nueva demanda, si así lo pidió el abogado en la demanda inicial del juicio declarativo) si el inquilino no hace caso al juez, es decir, si el inquilino no desaloja voluntariamente el local tras la sentencia.

Tipos de desahucios de un local comercial

En materia de alquileres, son muchos los motivos que pueden llevar al propietario a querer desahuciar al inquilino, pero los más habituales son dos, que son precisamente a los que me voy a referir en este post:

  1. Impago de rentas de alquiler y/o suministros (se basa en el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos).
  2. Finalización del contrato de arrendamiento (se basa en el artículo 440 de la ley de enjuiciamiento civil).

Todas las demás causas no las vamos a ver en este post, porque son muy poco frecuentes.

La demanda de desahucio

La demanda de desahucio es el primer paso.

La demanda es el documento que se presenta ante el juzgado de la localidad en la que se encuentra el local, y en el que se pide al juez, normalmente, que se condene al inquilino o arrendatario a lo siguiente:

  1. Que se le desahucie por no haber pagado.
  2. Que pague la deuda acumulada desde el primer impago hasta el día del desahucio.
  3. Y también que se le condene a pagar las costas, es decir, lo que el propietario se va a gastar en abogado y procurador.

Junto con la demanda hay que presentar en el juzgado, también, el contrato de arrendamiento y un poder general para pleitos a favor del procurador (no es necesario presentar la escritura de propiedad del local).

Desahucio express 2

Si el propietario del local es una persona jurídica (una sociedad/empresa) entonces el propietario tendrá que pagar alrededor de 150 euros en concepto de tasas judiciales (si no se pagan el juzgado no admite la demanda).

Pero si el propietario es persona física entonces no hay que pagar tasas judiciales.

Por último, la demanda de desahucio debe ir firmada, necesariamente, por abogado y procurador.

Admisión a trámite de la demanda

Al igual que el primer documento del abogado es la demanda, el primer documento que emite el juzgado es el decreto de admisión.

Este documento suele tardar unos 30 días desde que se presenta la demanda.

El decreto de admisión es el documento del juzgado en el que se anuncia que la demanda está correctamente planteada y en que además vienen la fecha del juicio y la fecha del desahucio.

Una vez emitido el decreto, el juzgado tiene que notificarlo a las dos partes, es decir, al demandante (propietario) y al demandado (inquilino).

La notificación del decreto de admisión

Al demandante (propietario) se lo notifica el juzgado a través del procurador, es decir, el juzgado envía al procurador del propietario el decreto, a través de internet. Y el procurador se lo envía al abogado también por internet.

Pero al inquilino no se le puede mandar el decreto por internet, ya que en ese momento aún no tiene ni abogado ni procurador, por lo que se le tiene que notificar el decreto de admisión por correo (en el local arrendado o en otra dirección si así estuviera fijado en el contrato de arrendamiento).

Es frecuente que el servicio de correos del juzgado esté saturado y pueda tardar hasta dos meses en ir al local a notificar el decreto. Me refiero a dos meses desde que se emitió el decreto.

Para evitar perder esos dos meses, en mi práctica habitual lo que hago es anunciar al juzgado que el decreto lo notificamos nosotros, y en lugar de tardar dos meses lo hacemos en uno o dos días desde que se emite el decreto. De esta forma conseguimos que el proceso de desahucio tarde casi dos meses menos.

¿El inquilino se opone a la demanda?

Cuando el inquilino recibe el decreto de admisión en el local arrendado, se abre un plazo de 10 días hábiles (unos 14-15 días naturales) para que si quiere se oponga a la demanda.

Aproximadamente en un 80% de los casos el inquilino opta por no hacer nada, es decir, por no oponerse a la demanda.

Y en el resto de los casos (un 20%) el inquilino sí que se opone a la demanda.

Si el inquilino se opone a la demanda habrá juicio. Y después del juicio habrá sentencia. Y si todo ha ido bien se dará la razón al propietario y se ordenará el desahucio.

Pero si el inquilino no se opone a la demanda (que es lo más frecuente) entonces no hay juicio, y el juzgado emite directamente otro decreto (similar a la sentencia), llamado “decreto de archivo”, por el que se da la razón al propietario y se ordena el desahucio.

El juicio

En caso de que el inquilino se oponga a la demanda (como digo, suele haberlo en uno 20% de los casos) entonces debe celebrarse juicio.

En los procesos de desahucio el juicio suele ser realmente corto.

Pero cuando digo corto es eso, es decir, muy corto.

Por lo general este tipo de juicios suele durar menos de tres minutos en la inmensa mayoría de los casos.

Incluso es frecuente que no llegue a durar ni siquiera un minuto, ya que en la mayoría de las ocasiones se le da la palabra al abogado del propietario (en este caso, a mí) y me ratifico en mi demanda. Y luego se le da la palabra al abogado del inquilino y se ratifica en su escrito de oposición a la demanda.

A continuación se abre la fase de prueba, pero como no suele haber pruebas nuevas (puesto que las que había ya se han presentado en la demanda y en el escrito de oposición a la demanda) pues el juicio queda visto para sentencia, y ahí termina.

Por eso digo que en muchas ocasiones no llega ni a un minuto.

La resolución del juzgado: sentencia o decreto de archivo

Tal y como te he indicado, si hay juicio el juez dictará sentencia.

Y si no hay juicio no habrá sentencia, sino que habrá secreto de archivo (que a efectos prácticos es exactamente lo mismo).

Es decir, haya sentencia o decreto de archivo, si todo ha ido bien se ordenará el desahucio.

Con la sentencia o decreto de archivo termina la primera fase del proceso de desahucio, es decir, la fase declarativa.

Y comienza la segunda fase, que es la fase ejecutiva, que consiste en realizar el desahucio o lanzamiento.

El lanzamiento o desahucio

Cuando termina la fase declarativa con la sentencia o decreto de archivo el inquilino debe desalojar el local.

Y si no lo hace voluntariamente entonces se inicia la fase ejecutiva, en la que el juzgado ordena ejecutar la orden de desalojo que el inquilino ha incumplido.

Por eso se llama fase ejecutiva, porque el juzgado ordena que se ejecute el desahucio.

El lanzamiento o desahucio es el acto en el que varios miembros del juzgado (normalmente dos) acuden al local a realizar el desahucio.

Además de los dos miembros del juzgado tienen que acudir el procurador del propietario (y también el propietario si así lo desea, aunque no es obligatorio porque con que vaya el procurador es suficiente).

Por último, también tiene que acudir un cerrajero (a cargo del propietario) para abrir la puerta y cambiar la cerradura.

Así, una vez terminado el acto del desahucio o lanzamiento, los miembros del juzgado levantan acta de todo lo sucedido (a través del “acta del lanzamiento”).

En dicha acta queda constancia de que el juzgado hace entrega de la posesión del local al propietario, por lo que el propietario desde ese momento puede entrar en el local cuando quiera, puede volver a alquilarlo, etc.

Puedes obtener más información acerca del lanzamiento en el post el lanzamiento en el desahucio de inquilinos.

Y con el lanzamiento termina el proceso de desahucio de un local comercial.

Desde el departamento de desahucios de inquilinos de Expert Abogados podemos ayudarte en tu asunto y ayudarte a recuperar tu vivienda o local en el menor tiempo posible, gracias a nuestra especialización.

Mi nombre es Eduardo Fernández-Fígares y soy abogado especializado en desahucios de inquilinos.

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