Es fundamental aportar la Tasación en la Ejecución Hipotecaria. Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que éste sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo, sirviendo de base para la cuantía a conceder.
Es muy habitual que en la demanda de Ejecución Hipotecaria no se incluya una tasación del inmueble, y dentro de toda la maraña de demanda y documentos sólo se aporte UN VALOR DEL INMUEBLE SIN APOYO DE TASACIÓN OFICIAL.
Como veremos a continuación, ES POSIBLE QUE LA ENTIDAD FINANCIERA NO SE QUEDE CON TU INMUEBLE.
¿Por Qué Es Vital Aportar la Tasación en la Ejecución Hipotecaria?
La tasación oficial hipotecaria es uno de los requisitos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para poder ejercitar la acción de ejecución directa de Hipoteca.
Por tanto, sin la aportación de ésta el prestatario, generalmente un banco o entidad financiera, no podrá quedarse con el inmueble.
¿Qué dice la Ley sobre no aportar la tasación en la Ejecución Hipotecaria?
La ejecución de los bienes hipotecados se encuentra regulada en los artículos 681 y ss de la LEC, y el art 682 dice:
“1. Las normas del presente Capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado. Para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 % del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.»
En aplicación de dicho precepto, modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Reestructuración de deuda y alquiler social se refiere la Disposición Transitoria Primera:
“Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento”.
Jurisprudencia Sobre la Conveniencia de la Tasación en las Ejecuciones Hipotecarias.
En el artículo “Éxito Oposición Ejecución Hipotecaria Navalcarnero” explicamos el caso en el que Laura, en Julio de 2015 quería dar el local por la deuda, y hoy sigue siendo suyo, no hay ningún procedimiento abierto frente a ella y su empresa y el banco ha sido condenado a pagarle 42.000 euros.
Del mismo modo ocurrió con Ricardo, que en Noviembre de 2016 quería dar la casa por la deuda, y hoy no hay ningún procedimiento abierto frente a él y el banco ha sido condenado a pagarle 30.000 euros. Este caso lo expusimos en el artículo “Éxito Oposición Ejecución Hipotecaria San Javier”. Finalmente, y tras muchas negociaciones con el banco hemos conseguido una dación en pago, pues es mayor la deuda que el valor de la casa. Lo explico aquí en el artículo «Dación en pago tras Ejecución Hipotecaria”. Hay que saber cuando defenderse a capa y espada y cuando sentarse a negociar.
En definitiva, la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, impone la doble condición de:
- Que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario.
- Que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al 75% de la realizada conforme a la citada legislación.
Conclusiones
La vigente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estipula que los inmuebles hipotecados habrán de tasarse antes de la celebración del préstamo hipotecario, y esta tasación habrá de hacerla una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito, y/o profesional homologado, utilizando normas de tasación fiables e internacionalmente reconocidas.
Si no se aportara la tasación, se vulneraría el carácter imperativo del régimen diseñado por el legislador, inderogable por la voluntad de las partes.
Su infracción implica el imposible ejercicio de la acción de Ejecución hipotecaria recogidas en el art. 129 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, no constando el valor de tasación oficial, la hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por faltar uno de los requisitos previstos en el artículo 682 de la misma Ley.
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