Desahucio de inquilinos ruidosos

Tener inquilinos ruidosos no suele ser el problema más frecuente de los propietarios. Los propietarios de viviendas alquiladas (y locales) suelen acudir a los juzgados para interponer demanda de desahucio express por impago del alquiler. Pero es cierto que el problema del ruido puede suponer quebraderos de cabeza y llevar a las partes a los tribunales.

El ruido ocasionado por los inquilinos es causa de finalización del contrato y, por tanto, de desahucio. Y puede pedirlo tanto el propietario como la comunidad de propietarios.

Veamos qué condiciones tienen que darse y quién puede pedir al juez que dé por terminado el contrato.

El volumen del ruido y que sea repetido en el tiempo

El juez decidirá echar a un inquilino si el demandante (el propietario o la comunidad de vecinos) prueba que hay un ruido excesivo y por encima de la normal.

Para ello, habrá que aportar un informe acústico de un perito o de la policía, midiendo los decibelios ocasionados por el ruido. El ruido ha de ser intenso, pero también se exige que sea reiterado, es decir, que no sea algo aislado en el tiempo. Así, para que el juez eche al inquilino, no es suficiente con que el ruido sea excesivo, sino que debe ser continuo o reiterado.

El propietario frente inquilinos ruidosos

Si el inquilino hace ruidos excesivos y reiterados en la vivienda alquilada el arrendador (propietario) tiene vía libre para interponer una demanda de desahucio frente al inquilino.

Este tipo de demanda se tramita como juicio ordinario, y dicho juicio tarda en terminar unos doce a dieciocho meses.

Si el juez considera que el ruido es excesivo, dará el contrato por terminado y ordenará que el inquilino desaloje la vivienda, ordenando el desahucio si no se va voluntariamente el inquilino.

Lo esencial en este tipo de procesos judiciales es poder probar el ruido ocasionado por el inquilino, y que dicho ruido se hace de forma reiterada en el tiempo. Para ello hará falta un informe acústico.

El propietario encuentra la base legal para interponer esta demanda en el artículo artículo 27.2e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), que es la que permite al propietario dar por terminado el contrato de arrendamiento en caso de que en la vivienda se realicen actividades:

• Molestas.
• Insalubres.
• Nocivas.
• Peligrosas.
• Ilícitas.

La comunidad de propietarios frente…

Frente a los inquilinos ruidosos

En el caso de que quien haga el ruido sea el inquilino (y no un propietario), la comunidad de propietarios (a iniciativa propia o de cualquier vecino) podrá interponer una demanda frente a dicho inquilino, pidiendo que cesen los ruidos que está produciendo. Con dicha demanda, el juez podría prohibir al inquilino usar la vivienda durante un máximo de tres años.

En el caso de que el inquilino no se marche, el juez podrá ordenar el desahucio. E incluso la sentencia puede dar por terminado definitivamente el contrato de arrendamiento. Así, no es solo el propietario quien puede demandar al inquilino por ruidos, sino que también puede hacerlo la comunidad de propietarios.

Por último, también es posible que se le reclame al inquilino el pago de una indemnización si hay perjuicios (que normalmente los hay).

También frente al propietario

La jurisprudencia mayoritaria dice que la comunidad de propietarios no solo debe demandar al inquilino, sino que en la misma demanda debe demandar también al propietario.

Y ello incluso aunque no se reclame nada al propietario (y si se le reclama una indemnización debido a su pasividad para resolver el problema, pues con mucho más motivo hay que demandarle).

El motivo es que cuando la comunidad de propietarios pone la demanda frente al inquilino, el resultado del pleito va a afectar al propietario (porque si el juez da por terminado el contrato de arrendamiento, entonces el propietario dejará de cobrar la renta) y por ese motivo la comunidad de propietarios debe demandar a ambos (esta figura jurídicamente se llama litisconsorcio pasivo necesario).

Incluso, el propio juzgado de oficio puede echar atrás la demanda en la que solo se demande al inquilino. También hay jurisprudencia, aunque menor, que indica que la comunidad de propietarios demanda solo al inquilino, y que no es necesario que se demande al propietario.

La comunidad de propietarios encuentra su base legal, para interponer la demanda, en el artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal (LPH).

En este caso, es requisito previo a la interposición de la demanda que la comunidad de propietarios mande un burofax o carta notarial al inquilino ruidoso y al propietario, aunuciando que deben dejar de realizar esa actividad ruidosa.

El proceso judicial se llevará a cabo a través de las normas del juicio ordinario.

Vecinos perjudicados

Además de la comunidad de propietarios, también un vecino que se vea afectado puede interponer demanda frente al inquilino ruidoso pidiendo que cese en el ruido (e incluso pidiendo una indemnización por los perjuicios ocasionados).

Responsabilidad del propietario por inquilinos ruidosos

Al interponer la demanda se puede pedir no solo que cesen los ruidos, sino que se puede pedir una indemnización por los daños que el ruido haya ocasionado en los vecinos.

Pero además, los afectados pueden demandar también al propietario si creen que ha tenido una actitud pasiva, es decir, que no ha hecho mucho para solucionar el problema del ruido causado por si inquilino.

Así, la mayoría de la jurisprudencia sostiene que se puede demandar al propietario y que se le puede condenar solidariamente.

Pero esto es así cuando el propietario haya conocido el problema y se haya mantenido pasivo ante él, es decir, que no haya querido solucionar el problema.

En los casos en que el propietario no quiera solucionar el problema (por ejemplo, que no quiera demandar al inquilino para dar por terminado el contrato), sí que se puede demandar a los dos (inquilino y propietario) y se les puede condenar de forma solidaria a pagar la indemnización.

De este modo, si el inquilino no paga, se le puede reclamar al propietario (y posteriormente el propietario podría reclamársela al inquilino).