Tácita reconducción en el alquiler de viviendas y locales

Tácita reconducción

Qué es la tácita reconducción

La tácita reconducción es una nueva relación de arrendamiento que nace entre el arrendador y el arrendatario (inquilino) una vez que llega el plazo de vencimiento del contrato de arrendamiento inicial, cuando nadie quiere que el contrato termine y el inquilino se quiere quedar en el inmueble.

Por tanto, nace un nuevo contrato de alquiler.

Un nuevo contrato de arrendamiento.

Cuándo hay tácita reconducción

El contrato entra en situación de tácita reconducción si llega el plazo de vencimiento del contrato (o de sus prórrogas) y sucede lo siguiente:

  1. El inquilino se queda en la vivienda o local 15 días más allá del vencimiento del contrato.
  2. El arrendador no ha manifestado fehacientemente al inquilino que desea que el contrato termine.

Así, hay tácita reconducción cuando el inquilino se quede en la vivienda o local durante los siguientes 15 días a la terminación del contrato de alquiler inicial, siempre y cuando durante ese plazo el arrendador no le diga fehacientemente que quiere que le devuelva la vivienda o local.

Regulación legal de la tácita reconducción

La tácita reconducción se regula en el artículo artículo 1566 del Código Civil (CC).

Cuánto dura el nuevo contrato nacido por tácita reconducción

Esta cuestión está regulada por la ley, aunque no está exenta de polémica.

La ley lo que dice es que el nuevo contrato tendrá la siguiente duración:

  • Será anual si en el contrato inicial se fijó la renta de forma anual.
  • Mensual si en el contrato se fijó la renta de forma mensual
  • Y la duración será diaria si la renta se fijó de forma diaria en el contrato inicial

Es muy frecuente que en los contratos se ponga que la renta es anual y que se pagará por mensualidades. Así, ocurre con mucha frecuencia que el contrato de arrendamiento establezca que la renta es de 6.000 euros anuales, a pagar por mensualidades de 500 euros cada una.

Y justo aquí es donde está la polémica.

Duración tácita reconducción

Por qué la polémica de la duración de la tácita reconducción

Pues porque hay juzgados que otorgan una duración anual al nuevo contrato aunque el contrato diga que el pago de la renta es anual.

Pero hay otros juzgados que opinan que la duración del nuevo contrato será mensual si el contrato inicial dice que la renta se ha de pagar por mensualidades.

No obstante, los altos tribunales (Tribunal Supremo) se han decantado por la primera interpretación, es decir, por aquella que dice que la duración del contrato en tácita reconducción será anual, mensual o diaria en función a lo que diga el contrato inicial respecto a la forma en que había que pagar la renta (sin tener en cuenta si luego se dice que hay que pagarla de forma mensual o no). Es decir, que si el contrato dice que la renta anual es de 6.000 euros entonces la duración del nuevo contrato será anual (diga o no diga el contrato inicial que la renta se pagará por meses).

Los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 tienen una regla especial en esta materia.

Así, en esos contratos la duración de la tácita reconducción no será la que hemos visto en este post, sino que la duración será de tres años (solo para viviendas, pues nada se dice para locales).

Y cuando hayan pasado los tres años iniciales entonces habrá otra tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, entonces sí, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en el post.

Contratos nuevos y sometidos al Código Civil

Resumiendo, cuando un contrato llega a término y entra en situación de tácita reconducción, nace entonces un nuevo contrato de arrendamiento.

Ese nuevo contrato tendrá las mismas cláusulas que el anterior contrato, excepto en cuanto a la duración, que será la que hemos visto en este post.

Dado que la ley de arrendamientos urbanos no regula la tácita reconducción, resulta que el nuevo contrato queda sometido a las normas del código civil.

Esto tiene su importancia porque en si algo no queda regulado en el contrato de arrendamiento entonces vamos a tener que acudir a las normas del código civil en lugar de a las normas de la ley de arrendamientos urbanos, para solucionar la controversia.

Desde el departamento de desahucios de inquilinos de Expert Abogados podemos ayudarte en tu asunto y ayudarte a recuperar tu vivienda o local en el menor tiempo posible, gracias a nuestra especialización.

Mi nombre es Eduardo Fernández-Fígares y soy abogado especializado en desahucios de inquilinos.

Contactar ahora con Eduardo aquí:

Leer Política de Privacidad antes de aceptar*
Leer Política de Privacidad antes de aceptar*

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *