Si tu inquilino lleva varios meses sin pagar la renta y has pensado en denunciarle, ¿sabes que tiene derecho a enervar el desahucio?

El requisito esencial en materia de enervación es que la Ley obliga (para que el juzgado admita a trámite una demanda de desahucio express contra un inquilino) a que la demanda diga si el inquilino puede o no enervar. Es decir, la demanda ha de manifestarse sobre si procede o no la enervación.

Por tanto, si no se recoge tal circunstancia en la demanda, no será admitida a trámite (aunque algunos juzgados permiten subsanar el error).

Esto quiere decir que, el solo hecho de haber recibido el inquilino la demanda de desahucio, ya conlleva que en la demanda viene recogido que se puede o no enervar, pues si no constase ello en la demanda nunca el inquilino la habría recibido (porque el juzgado nunca la habría mandado).

Y si se le notifica sin que conste tal requisito en la demanda, podrá el inquilino plantear la inadmisión de la demanda.

Qué significa la enervación del desahucio

Enervar un desahucio significa parar el desalojo del inmueble.

La figura de la enervación se regula en el artículo 22.4 y 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como en el artículo 440.3 de dicha ley.

Cuándo puede enervar el inquilino y cuando no

El inquilino puede enervar el desahucio (parar el desahucio) si la demanda dice que puede enervar y en los 10 días posteriores a aquél en que recibió la demanda, paga la totalidad de la deuda existente hasta ese momento.

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Si la demanda dice que no se puede enervar, entonces el inquilino podrá oponerse a la demanda y en juicio se decidirá si se puede enervar o no, así que si el juez le da la razón al inquilino pues podrá enervar (parar) el desahucio. Pero si el juez no le da la razón entonces no podrá enervar.

La demanda dice que sí se puede enervar

El abogado del propietario tendrá que poner en la demanda que el inquilino puede enervar si antes de la demanda no se le ha mandado ningún requerimiento de pago fehaciente al inquilino.

Es decir, si no se le ha mandado ningún burofax, carta notarial, etc., exigiéndole el pago de la deuda.

La demanda dice que no se puede enervar

Si antes de presentar la demanda se ha requerido al inquilino por burofax u otro medio fehaciente para que pague la deuda, habrá que poner en la demanda que no puede enervar, siempre que en los 30 días siguientes a la recepción del burofax el inquilino no haya pagado la totalidad de la deuda.

También podrá poner el abogado del propietario en la demanda que el inquilino no puede enervar el desahucio si ese arrendador y ese arrendatario han mantenido antes otro juicio de desahucio y éste terminó con enervación.

Qué consecuencias tiene la enervación del desahucio

Si el inquilino enerva la acción de desahucio habrá logrado parar el desahucio. esta es la primera y gran consecuencia.

La segunda consecuencia es que el juzgado condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, lo que el propietario se ha gastado en abogado y procurador.

Y la consecuencia colateral de todo esto es que si el inquilino enerva y para el desahucio, y posteriormente vuelve a no pagar, el propietario podrá poner una nueva demanda, y en esta nueva demanda ya no tendrá derecho el inquilino a enervar el desahucio.

Las costas

Tal y como te he comentado, si el inquilino enerva va a ser condenado a pagar las costas, y ello porque así lo recoge el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es la forma que tiene la ley de castigar a quien ha incumplido su obligación de pago.

Es decir, como el inquilino ha incumplido, el arrendador se ha visto obligado a interponer una demanda para obligarle a pagar y, por ello, la ley castiga al inquilino haciéndole pagar las costas judiciales, que son el dinero que el propietario se ha gastado en abogado y procurador.