Cómo se tasa un bien inmueble para reparto de herencia
En un proceso sucesorio, unos de los principales puntos de conflicto o que mayor preocupación provoca entre los herederos, radica en cómo se tasa un bien inmueble para reparto de herencia. Establecer un valor a los bienes heredados para realizar el reparto entre los beneficiarios de la herencia.
En este artículo, te explico cómo se tasa un bien inmueble para el reparto de herencia. Los métodos que existen para ello.
Qué es una tasación inmobiliaria
Una tasación inmobiliaria es establecer un valor a un bien inmueble, llevada a cabo de acuerdo con una serie de criterios establecidos y métodos por el mercado donde se va a hacer uso de esa valoración, y teniendo en cuenta los precios reales del mercado.
Para realizar una tasación inmobiliaria ya sea en herencias o cualquier otro motivo, se realiza una identificación física del inmueble, su localización, superficie, características y estado aparente. Una vez obtenida dicha información, ya se puede realizar el informe de tasación, en base a una serie de métodos, que se explican más abajo.
Qué saber para tasar un bien inmueble para reparto de herencia
El mínimo que puede exigirse y debe saber un perito cualificado para tasar un bien inmueble para reparto de herencia, es conocer el marco legal sobre valoraciones inmobiliarias. Identificar las diversas finalidades de la actividad de tasación y aplicar las adecuadas metodologías para su realización.
Por lo tanto, el tasador de inmuebles en herencia deberá;
- Conocer la normativa que establece la orden ECO 805/2003 para la tasación de bienes inmuebles.
- Saber aplicar los diferentes métodos utilizados en la valoración de bienes inmuebles.
- Conocer las diferentes tipologías de inmuebles que pueden encontrarse en un proceso sucesorio y saber que método debe aplicarse en cada uno de ellos.
- Estructurar de forma correcta el informe de tasación.
Quién puede tasar un bien inmueble para herencia
Juan Sastre Tasador de Herencias
En este caso, el tasador de herencias, es quién puede tasar un bien inmueble para herencia. A través de un informe de tasación inmobiliaria, el tasador, busca obtener el valor de mercado o valor venal del inmueble.
Establecer ese valor, como objetivo, para el reparto hereditario entre los beneficiarios de la herencia.
En un reparto hereditario puede darse la situación que existan varios bienes y de diferentes características. Será importante conocer quién valora los bienes de una herencia y la actuación de varios tasadores especializados. En una herencia, es muy común, la necesidad de tasación de bienes muebles, vehículos e incluso joyas y arte.
Qué es el valor de mercado de un bien inmueble para el reparto de herencia
El valor de mercado de un bien inmueble para el reparto de herencia, es el precio al que podría venderse el inmueble, en una compra-venta entre un vendedor y un comprador.
Independiente de la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Qué bienes inmuebles se valoran en una herencia
Los bienes inmuebles que se valoran en una herencia, pueden ser de diferentes tipologías. Desde viviendas unifamiliares, pisos, terrenos rústicos y urbanos, así como parkings, trasteros y demás bienes.
Métodos de valoración de bienes inmuebles en una herencia
Los métodos de valoración inmobiliaria que se aplican en la práctica habitual son los siguientes:
- Método de coste
- Método de comparación
- El método residual, con sus dos variantes: estático y dinámico.
- Y por último el método de actualización de rentas
Los métodos anteriormente enunciados están recogidos en la Orden ECO/805/2003. En esa orden se encuentran reguladas las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Método de coste
El método del coste es una técnica analítica que permite determinar el coste de reposición o coste de reemplazamiento, bruto o neto, de cualquier tipo de edificio, o elemento de él, que se encuentre en fase de proyecto, construcción, rehabilitación o terminado.
Mediante este método se calcula un valor técnico que se denomina valor de reemplazamiento.
Este valor estimado puede ser bruto o neto. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se
suman las siguientes inversiones: el valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del
edificio a rehabilitar, el coste de la edificación o de las obras de rehabilitación y los gastos
necesarios para realizar el reemplazamiento.
Método de comparación
Su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasación con otros inmuebles llamados testigos. La comparación se realiza basándose en uno o varios signos externos, estableciéndose una relación de proporcionalidad entre las cualidades de los inmuebles testigos y la del activo objeto de tasación.
Basado en el denominado “principio de sustitución” o “principio de equivalencias funcional”, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que puedan considerarse sustitutivos de aquel.
Por norma general, este método es el que se utiliza en el 90 % de las valoraciones inmobiliarias. Casos puntuales donde la inexistencia de un mercado representativo utilizado como comparables, será necesaria la implantación del metodo de cste o método residual.
Método residual
Es una técnica analítica especialmente diseñada para determinar el valor del suelo, tanto de terrenos urbanos como urbanizables. Estén o no edificados.
También se utiliza en edificios en proyecto o rehabilitación, incluso, en el caso de que las obras estén paralizadas.
Este método, es el más utilizado para la reclamación del devengo del impuesto de plusvalía. Utilizado fundamentalmente para tasaciones de terrenos urbanos, debido a que se tiene en cuenta el valor del terreno y la edificabilidad.
Dentro de su manera de operar, se encuentra el método residual estático y el método residual dinámico.
Método de actualización de rentas
Es una técnica analítica que se utiliza para determinar el valor de un inmueble en función de las rentas previsibles que es capaz de generar en el futuro.
Es decir, tomando como punto de partida las rentas que originará el inmueble a lo largo de su vida útil, se determinará el valor actual del inmueble.
Este método tiene su fundamento en el principio de anticipación, según el cual, el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica, es función de las expectativas de renta que, previsiblemente, proporcionará en el futuro.
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Mi nombre es Juan Sastre y soy perito especialista en tasación de inmuebles para herencias y divorcios
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Juan A. Sastre destaca por su método tasador y de perito judicial online.
En ExpertAbogados.com, Juan Sastre ha implementado un sistema de valoración y tasaciones online, siempre llevadas a cabo, a través de la metodología legal estipulada a tal efecto.
