Te resumo cómo está todo el entramado jurídico en materia de arrendamientos y desahucios por impago de alquiler, tras la última modificación del 28 de diciembre de 2022.
La última modificación nos la trae el Real Decreto Ley 20/2022, de 27 de diciembre de 2022.
Por tanto, en lo que mi especialidad respecta, tenemos la siguiente situación…
Arrendamientos de vivienda habitual
Hablamos de contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuando el inquilino va a usar la vivienda alquilada como su primera vivienda. Es decir, es su única vivienda habitual.
Pequeños tenedores de vivienda
Hablamos de pequeños tenedores de vivienda en aquellos casos en que el propietario tiene menos de 10 inmuebles o menos de 1.500 metros cuadrados construidos.
Aplazamiento de la deuda:
La DF. 8ª Ley 3/2020 modifica apartado 1 del artículo 8 RD 11/2020, aunque la situación no cambia.
Ni antes ni ahora el inquilino puede obligar al propietario a aceptar un aplazamiento de la deuda (y ni mucho menos una reducción).
Así, en la actualidad el inquilino podrá solicitar (en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor del RD. 11/2020, es decir, hasta el 18-12-2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 del artículo 4.
Y esos apartados 2 a 4 (aunque el 4 no existe) dicen que el arrendador tiene 7 días para responder o bien aceptando la propuesta o bien planteando alternativas.
El apartado 3 dice que si el arrendador no acepta ningún acuerdo, el inquilino podrá acceder a ayudas.
En resumen, que si el inquilino pide un aplazamiento el arrendador, éste se puede negar. Y no está obligado a aceptar el aplazamiento propuesto por el inquilino.
Prórroga en los contratos de arrendamiento que vencen:
El Real Decreto Ley 20/2022 regula esta materia en el artículo 71.
Con esa modificación, ahora el inquilino podrá pedir una prórroga del contrato de arrendamiento (hasta un máximo de 6 meses a contar desde el día del vencimiento del contrato o prórroga) cuando su contrato venza entre el 28-12-2022 y el 30-6-2023.
La solicitud de prórroga del inquilino deberá ser aceptada por el arrendador. Salvo que el arrendador hubiera notificado en plazo que necesita la vivienda para sí o para algún familiar para constituir en ella su vivienda habitual.
Suspensión proceso de desahucio:
Aquí también ha introducido novedades el Real Decreto Ley 20/2022 respecto a la anterior normativa.
Con dicha modificación, ahora el inquilino puede pedir la suspensión del proceso de desahucio hasta el 30 de junio de 2023.
Ello siempre que se acredite situación de vulnerabilidad económica y no tenga medios para encontrar otra alternativa habitacional.
Esta suspensión se aplica tanto a los desahucios por impago de alquiler como a los desahucios por expiración del contrato de arrendamiento.
La suspensión debe solicitarla el inquilino (su abogado). Y una vez que aporte la documentación que acredite la vulnerabilidad, el juzgado envía la documentación a los servicios sociales, que disponen de 10 días para emitir informe.
Si queda acreditada la vulnerabilidad, el juez suspenderá el proceso hasta el 30-6-2023.
La suspensión se puede solicitar tanto en los procesos iniciados tras el 23 de diciembre de 2020 como en los iniciados antes de esa fecha. E incluso si en un proceso antiguo ya se hubiera producido una suspensión por vulnerabilidad debida al Covid, ésta podrá prorrogarse hasta el 30-6-2023 si lo solicita el inquilino.
Si necesitas conocer información sobre este proceso puedes leer mi post El desahucio express.
Y si lo que te interesa es conocer las condiciones del servicio de desahucio, puedes entrar a ese enlace.
Suministros:
El artículo 4 del real decreto ley 20/2022 modifica el artículo 4 del real decreto ley 8/2021 en el sentido de que hasta el 31 de diciembre de 2023 no se podrá cortar el suministro de agua, luz y gas a inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
Dicha situación se acreditará ante las empresas suministradoras de agua y gas presentando la factura de electricidad en la que se refleje ser beneficiario del bono social.
Grandes tenedores
Son grandes tenedores, según la ley, aquellos arrendadores o propietarios que tienen más de diez inmuebles urbanos (sin contar garajes y trasteros) o más de 1.500 metros cuadrados construidos.
Aplazamiento de la deuda:
El número Cuatro del artículo segundo del Real Decreto Ley 21/2021 y el número cuatro del artículo 7 del Real Decreto-Ley 8/2021 modifican el apartado 1 del artículo 4 RD. 11/2020.
Con esta modificación, ahora el inquilino podrá solicitar al arrendador, hasta el 28-2-2022, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
El arrendador tendrá que contestar a la propuesta del inquilino en siete días. Si no llegan a ningún acuerdo, entonces en arrendador tendrá que contestar en esos siete días aceptando una de las dos siguientes opciones:
- Reducir la renta el 50% hasta que el inquilino deje de estar en situación de vulnerabilidad (un máximo de cuatro meses de descuento).
- Aplazar el pago de la renta de, como máximo, cuatro meses. Es decir, el inquilino podrá estar un máximo de cuatro meses sin pagar. Llegado el quinto mes, el inquilino tendrá que pagar la renta habitual y, respecto a los cuatro meses de atrasos, podrá pagarlos mensualmente a lo largo de tres años.
Prórroga en los contratos de arrendamiento que vencen:
El Real Decreto Ley 20/2022 regula esta materia en el artículo 71.
Con esa modificación, ahora el inquilino podrá pedir una prórroga del contrato de arrendamiento (hasta un máximo de 6 meses a contar desde el día del vencimiento del contrato o prórroga) cuando su contrato venza entre el 28-12-2022 y el 30-6-2023.
Desahucio Express
¿Cuánto me va a costar Eduardo?
¿Qué gano contratándote a ti?
¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
La solicitud de prórroga del inquilino deberá ser aceptada por el arrendador. Salvo que el arrendador hubiera notificado en plazo que necesita la vivienda para sí o para algún familiar para constituir en ella su vivienda habitual.
Suspensión del proceso de desahucio:
Aquí también ha introducido novedades el Real Decreto Ley 20/2022 respecto a la anterior normativa.
Con dicha modificación, ahora el inquilino puede pedir la suspensión del proceso de desahucio hasta el 30 de junio de 2023.
Ello siempre que se acredite situación de vulnerabilidad económica y no tenga medios para encontrar otra alternativa habitacional.
Esta suspensión se aplica tanto a los desahucios por impago de alquiler como a los desahucios por expiración del contrato de arrendamiento.
La suspensión debe solicitarla el inquilino (su abogado). Y una vez que aporte la documentación que acredite la vulnerabilidad, el juzgado envía la documentación a los servicios sociales, que disponen de 10 días para emitir informe.
Si queda acreditada la vulnerabilidad, el juez suspenderá el proceso hasta el 30-6-2023.
La suspensión se puede solicitar tanto en los procesos iniciados tras el 23 de diciembre de 2020 como en los iniciados antes de esa fecha. E incluso si en un proceso antiguo ya se hubiera producido una suspensión por vulnerabilidad debida al Covid, ésta podrá prorrogarse hasta el 30-6-2023 si lo solicita el inquilino.
Si necesitas conocer información sobre este proceso pues leer mi post El desahucio express.
Y si lo que te interesa es conocer las condiciones del servicio de desahucio, puedes entrar a ese enlace.
Suministros:
El artículo 4 del real decreto ley 20/2022 modifica el artículo 4 del real decreto ley 8/2021 en el sentido de que hasta el 31 de diciembre de 2023 no se podrá cortar el suministro de agua, luz y gas a inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
Dicha situación se acreditará ante las empresas suministradoras de agua y gas presentando la factura de electricidad en la que se refleje ser beneficiario del bono social.
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Compensación económica a los arrendadores
La Disposición adicional segunda del RDL 37/2020 establece una compensación económica en favor de los arrendadores, ya sean grandes o pequeños tenedores.
En concreto, el arrendador podrá solicitar la compensación si la administración no adopta, en el plazo de tres meses siguientes a la emisión del informe de los servicios sociales, las medidas establecidas en dicho informe (esencialmente buscar alternativa habitacional al inquilino).
La compensación será por el valor medio del alquiler en la zona donde está la vivienda, más los gastos corrientes que el arrendador acredite haber pagado durante la suspensión. Dicha compensación solo abarcará el periodo desde que se produzca la suspensión del proceso de desahucio hasta que termine dicha suspensión, pero nunca podrá superar la fecha del 30 de junio de 2023 (salvo nuevo cambio normativo).
La compensación se podrá solicitar hasta el 31 de julio de 2023.
Esta compensación, dice la Disposición Transitoria primera, solo será aplicable a los desahucios que se suspendan tras el 23 de diciembre de 2020, y nunca a los desahucios que ya se hubieran suspendido con anterioridad a esa fecha.
Arrendamientos de uso distinto a vivienda
Son contratos de uso distinto a vivienda los que no son de vivienda habitual. Es decir, contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, locales comerciales, despachos, naves industriales, etc.
Pequeños tenedores
Son pequeños tenedores la mayoría de propietarios, es decir, aquellos que tienen menos de 10 inmuebles o menos de 1.500 metros cuadrados construidos.
Nos dice el Real Decreto Ley 35/2021 que si el inquilino propone aplazar el pago o reducir la renta, ello no es de obligada aceptación para el arrendador (propietario).
Pero establece igualmente dicho Real decreto que las partes pueden perfectamente alcanzar un acuerdo respecto a aplazar o reducir la renta y también, si han llegado a un acuerdo respecto a la renta, pueden decidir utilizar la fianza para pagar esa renta aplazada, teniendo que reponer el inquilino la fianza en un máximo de un año (o en el plazo que quede de contrato si este fuera inferior a un año).
Por último, también nos dice el Real decreto que los arrendadores pequeños tenedores que hayan reducido la renta en marzo, abril y/o mayo de 2020 a sus inquilinos de locales comerciales, podrán deducirse dicha rebaja para calcular el rendimiento del capital inmobiliario de 2021.
Grandes tenedores
Son grandes tenedores, según la ley, aquellos arrendadores o propietarios que tienen más de diez inmuebles urbanos (sin contar garajes y trasteros) o más de 1.500 metros cuadrados construidos.
Establece el Real Decreto Ley 35/2021 que el arrendatario de un local de negocio (inquilino) podrá pedir al arrendador, antes del 31 de enero de 2021 y cumpliendo los requisitos del artículo 3, cuando sea empresa pública o gran tenedor (el arrendador) una de las siguientes alternativas:
- Reducir la renta el 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, hasta un máximo de cuatro mensualidades.
- Aplazar el pago de la renta de, como máximo, cuatro meses. Es decir, el inquilino podrá estar un máximo de cuatro meses sin pagar. Llegado el quinto mes, el inquilino tendrá que pagar la renta habitual y, respecto a los cuatro meses de atrasos, podrá pagarlos mensualmente a lo largo de dos años a contar desde el fin de la moratoria (pero siempre en el plazo de duración del contrato, por lo que si al contrato le quedan menos de dos años de duración, ese será el plazo en que que el inquilino tendrá que pagar la renta aplazada). los gastos comunes o de mantenimiento no se pueden aplazar. Esta medida no se aplicará si el arrendador (propietario) está en concurso de acreedores.
Desahucio Express
¿Cuánto me va a costar Eduardo?
¿Qué gano contratándote a ti?
¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Eduardo Fernández destaca por su efectividad en los procesos de desahucio y desocupación de inquilinos.
En ExpertAbogados.com, Eduardo Fernández-Fígares te ayuda a recuperar tu vivienda o local en cualquier localidad de España.