Cuándo se puede empezar un desahucio por impago

Son muchos los propietarios que me escriben preguntándome cuándo se puede empezar un desahucio por impago de alquiler, es decir, cuándo se puede empezar un proceso de desahucio express.

Por lo general creen que deben pasar tres o cuatro mensualidades sin que el inquilino pague para poder poner la demanda.

La demanda de desahucio se puede presentar con sólo un mes de deuda

Pues bien, con la ley en la mano se puede poner la demanda con una sola mensualidad adeudada.

Es más, no hace falta ni siquiera esperar a que termine el mes, sino que desde el mismo momento en que pasa el plazo de pago sin que el inquilino pague, se podría poner la demanda.

De hecho, son muchos los casos en los que he puesto la demanda con un solo mes de deuda.

Eso sí, hay que tener en cuenta algunas variables, ya que de lo contrario podría existir el riesgo de perder el juicio, con lo que ello conlleva (el propietario tendría que pagar las costas del proceso, es decir, además de tu abogado y tu procurador, tendrías que pagar el abogado y el procurador del inquilino).

Esas variables son principalmente tres: la fianza, las cláusulas del contrato y la enervación.

La fianza

Por precaución, suelo tener por costumbre que cuando se trata de arrendamiento de viviendas, si el inquilino entregó más de un mes de fianza (por ejemplo, entregó dos entonces no suelo aventurarme tan rápido a poner la demanda con solo un mes de deuda.

Y ello porque como sabes, la ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece en su artículo 36 que en casos de arrendamiento de vivienda la fianza será de una mensualidad.

Por tanto, si el inquilino ha entregado dos meses de fianza, el juez bien podría decir que el segundo mes de fianza debe utilizarse para dar por cobrado el mes de deuda, y por lo tanto puede determinar que al momento de poner la demanda no había deuda y, por tanto, el propietario perdería el juicio y tendría que pagar las costas.

Hay veces que en los contratos de arrendamiento viene bien claro que tanto la fianza como el segundo mes de fianza, no se pueden utilizar para pagar rentas impagadas.

Cuando el contrato es muy claro (dice que no se debe usar la fianza ni la fianza adicional para pagar rentas impagadas) y cuando el propietario tiene muchas ganas de poner la demanda (porque intuye que el inquilino ya no va a pagar más), entonces sí que me aventuro a poner la demanda.

Pero si veo algún tipo de duda, entonces prefiero esperar a que haya dos meses de deuda. Se trata de esperar unos días más y ya se podrá poner la demanda con mucha más tranquilidad.

Las cláusulas del contrato o los pactos por email, whatsapp, etc.

Hay que tener presente también lo que dice el contrato de arrendamiento.

Es decir, si en el contrato aparece alguna cláusula que diga que el propietario podrá poner demanda de desahucio en el momento en que el inquilino adeude dos o más mensualidades, entonces no se podrá poner la demanda sólo con un mes de deuda (y si se hace perderás el juicio).

Esto mismo hay que llevarlo también al plano de los pactos por mensajería. Es decir, si el propietario le ha escrito el inquilino por whatsapp, email, etc., diciendole que le concede un plazo determinado para pagar esa deuda del mes en cuestión y de repente se arrepiente y quiere demandar, no podrá hacerlo porque ha pactado que debe esperar ese plazo. Es decir, que si demanda antes de que venza el plazo que le ha dado al inquilino para pagar esa deuda, posiblemente perderá el juicio.

La enervación

Con la enervación no hay riesgo de que el propietario pierda el juicio, como sí pasaba con la fianza.

El tema de la enervación quiere decir que si se pone la demanda y el inquilino se pone absolutamente al día de pagos antes de que transcurran diez días desde que recibe la demanda, entonces habrá enervado (ahora te explico qué es enervar).

Es decir, cuanto menos es la deuda, más fácil le será al inquilino enervar.

Cuando el inquilino enerva quiere decir que ha pagado toda la deuda y paraliza el desahucio.

Tendrá que pagar el inquilino las costas del proceso (lo que el propietario se ha gastado en abogado y procurador) y ya no podrá volver a enervar nunca más.

Es decir, que si enerva podrá seguir en la vivienda y tendrá que pagar las costas, pero si vuelve a retrasarse entonces habrá que poner una nueva demanda y ya será la definitiva, porque no podrá enervar por segunda vez (y también tendrá que pagar las costas de ese segundo proceso al propietario).

Resumen

En resumen, se puede poner demanda de desahucio desde que vence el periodo de pago, es decir, solo con un mes de deuda.

Pero conviene tener en cuenta que es muy posible que el inquilino enerve (aunque si enerva no es que pierdas el juicio, sino que puede seguir en la vivienda pero habrás cobrado toda la deuda y tendrá que pagarte las costas y, además, le tendrás «pillado» desde ese momento, es decir, que ya no podrá volver a retrasarse en los pagos.

Y hay que tener presente, como he dicho, si hay más de un mes de fianza, porque ello podría dar lugar a problemas.

Desde el departamento de desahucios de inquilinos de Expert Abogados podemos ayudarte en tu asunto y ayudarte a recuperar tu vivienda o local en el menor tiempo posible, gracias a nuestra especialización.

Mi nombre es Eduardo Fernández-Fígares y soy abogado especializado en desahucios de inquilinos.

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