En el derecho español el hecho de que un contrato se haya hecho de forma verbal (sin firmar un documento) no quiere decir que no haya contrato.
De hecho, sí hay contrato. Es un contrato verbal.
Por tanto, si tienes un inquilino que te estuvo pagando la renta y después ha dejado de pagarte, aunque no tengas contrato por escrito podrás interponer frente a él una demanda de desahucio express por impago.
Y el tipo de proceso es exactamente el mismo que cuando hay contrato escrito.
Lo que ocurre es que hay que aportar al juicio más pruebas de lo normal, ya que como no hay contrato hay que aportar pruebas que acrediten que efectivamente hay una relación de arrendamiento entre vosotros dos.
Base legal para poner la demanda
Esta demanda, como cualquier otra de desahucio por impago de alquiler, está puesta en base al artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos., que es el que permite solicitar el desahucio cuando el inquilino no paga.
La demanda de desahucio sin contrato
La demanda de desahucio por impago de rentas es la misma que cuando hay contrato.
Pero como digo hay que probar más cosas que cuando sí hay contrato.
por qué.
Pues porque cuando hay contrato, el contrato es la propia prueba de que existe una relación de arrendamiento.
Y cuando no hay contrato hay que buscar otras pruebas que acrediten que existe entre vosotros una relación de arrendamiento.
Así, como la demanda hay que aportar:
- Justificantes bancarios de las mensualidades que sí ha pagado por banco
- Mensajes de whatsapp o emails de cuando el inquilino decidió alquilar la vivienda, en los que habláis de la renta mensual, etc.
- Testigos que sepan que hay una relación de arrendamiento entre vosotros.
- Etc.
La oposición a la demanda
Una vez que se presenta la demanda, el juzgado tarda unos 30 días en admitir a trámite la demanda, y lo hace a través de un documento que se llama decreto de admisión.
Ese decreto se le notifica al inquilino y se le conceden 10 días para oponerse a la demanda.
Bien, pues si el inquilino no se opone a la demanda, entonces el proceso termina sin necesidad de juicio, y el juez ordena el desahucio. Esto ocurre aproximadamente en un 75% de los casos (o incluso más).
Pero si el inquilino se opone a la demanda, entonces hay que celebrar juicio.
El juicio de desahucio cuando no hay contrato
En el juicio tendremos que convencer al juez de que existe una relación de arrendamiento entre el propietario y el inquilino.
En los casos en que hay recibos bancarios, mensajería o emails, etc, es más sencillo lograrlo.
Pero hay casos en los que el inquilino ha pagado en mano, no hay casi mensajes entre las partes, ni testigos, en los que puede resultar difícil probar que el ocupante de la vivienda es un inquilino sin contrato. En estos casos podría incluso llegar a perderse el juicio (al no haber pruebas no se castiga al ocupante), y habría que poner posteriormente una demanda de desahucio por precario (es decir, una demanda contra el ocupante como si le hubieras prestado gratuitamente la vivienda).
Una vez que los abogados del propietario y del inquilino han expuesto sus argumentos, el juicio queda visto para sentencia.
La sentencia de desahucio cuando no hay contrato.
La sentencia de desahucio sin contrato
La sentencia (cuando hay juicio) o el decreto de archivo (si no ha habido juicio) es la resolución del juez dando respuesta a lo que ha pedido el propietario en la demanda.
Es decir, el juez tiene que resolver sobre el desahucio, sobre la deuda y sobre las costas del proceso.
Si todo ha ido bien, la sentencia será favorable al propietario en los tres aspectos.
El lanzamiento sin contrato
El lanzamiento es el nombre técnico que se la da el desalojo del inquilino.
Es un acto al que acuden uno o dos miembros del juzgado (acompañados de la policía si fuese necesario) y se desaloja al inquilino de la vivienda.
A este acto también acude el procurador y, si lo desea, el propio cliente.
De todo lo sucedido se levanta acta.
Y es en ese acto donde formalmente se le devuelve al propietario la posesión de su vivienda.
Mi nombre es Eduardo Fernández-Fígares y soy abogado especializado en desahucios de inquilinos.
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