Cláusula de Vencimiento Anticipado y su Nulidad

Cláusula de Vencimiento Anticipado y su Nulidad

La importancia de la Cláusula Vencimiento Anticipado y su Nulidad.

Salvo algunas excepciones, todas las entidades de crédito que trabajan en España imponen Cláusulas de Vencimiento Anticipado en los préstamos que conceden. Esto hace que su nulidad tenga gran importancia en el mercado bancario, ya que si el deudor no paga las cuotas mensuales correspondientes, el banco no podrá exigir anticipadamente la totalidad del préstamo concedido y tendrá que esperar a que venza el préstamo en su totalidad, o ir reclamando poco a poco según se vayan devengando las cuotas impagadas. Todo ello supondría un gran coste económico y de tiempo en la reclamación independientemente de que luego pudiera llegar a ser fructífera.

 

¿Qué es la Cláusula de Vencimiento Anticipado?.

La Cláusula de Vencimiento Anticipado es aquella que figura en el contrato de préstamo,

Cláusula de Vencimiento Anticipado y su Nulidad

mediante la cual, si el deudor deja de pagar las cuotas del préstamo, el Banco puede resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad del préstamo.

A modo de ejemplo y simplificándolo al máximo. Si tienes un Préstamo a 30 años por 300.000 euros, y dejas de pagar la cuota mensual tras haber pagado 10 años, el banco tiene la potestad de dar por finalizado anticipadamente el contrato y exigirte que le devuelvas inmediatamente la totalidad de los 20 años restantes, es decir, 200.000 euros.

En el Préstamo Hipotecario es un elemento esencial, pues gracias a esta cláusula el banco puede subastar el inmueble hipotecado para poder cobrarse la deuda.

 

¿Cuándo puede el banco ejercitar la Cláusula de Vencimiento Anticipado en una Hipoteca?

El vencimiento anticipado está regulado en la Ley Hipotecaria actualizada a 16 de Junio de 2019, se establece que el banco podrá ejercer dicha cláusula:

  • Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.
  • En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Hemos de tener en cuenta que estas consideraciones se harán con carácter retroactivo, afectando a los contratos firmados previamente a Junio de 2019.

 

Cambio Legislativo y comparativa previa

Históricamente, en la Cláusula de Vencimiento Anticipado de los préstamos hipotecarios se imponía un texto similar a,

“Perderá la parte prestataria el beneficio del término concedido para el reembolso del capital, y podrá la CAJA reclamar su devolución inmediata y total en los siguientes casos:

  1. Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses y plazos de amortización del capital prestado, y solicitan las partes al Sr. Registrador la constancia de este pacto en los libros del registro a los efectos previstos en la LEC.”

De tal manera que, siguiendo el ejemplo anteriormente puesto de 30 años (360 cuotas), a impago de cualquiera de ellas, puedes quedarte sin tu inmueble. Hemos de tener en cuenta que una cuota supondría el 0,27% del total.

En Sentencia del TJUE de 2013 se declaró abusiva dicha cláusula, y aún se siguió aplicando por parte de los bancos en las ejecuciones hipotecarias, basándose en el por el entonces novado y vigente artículo 693 LEC, pudiendo vencerse anticipadamente la deuda tras el impago de tres de sus cuotas.

Las nuevas medidas tomadas con la actualizada Ley Hipotecaria de Junio de 2019 expuestas en el punto anterior, hace que los bancos vean reducida su gran capacidad dominante sobre los prestatarios, y éstos puedan tener cierto margen de maniobra sin, por ejemplo, perder la vivienda que llevan pagando desde hace 10 años por deber alguna cuota hipotecaria.

 

Jurisprudencia Tribunal Supremo

Independientemente de la legislación, el Tribunal Supremo considera nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario cuando:

  1. El incumplimiento por el deudor debe ser grave o esencial que justifique la reclamación total de la deuda pendiente.
  2. Para que la cláusula de vencimiento anticipado sea considerada válida debe modular el incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo.

Según estos parámetros, son nulas las cláusulas de vencimiento anticipado de las escrituras de hipoteca firmadas antes de 2019.

En los procedimientos iniciados previamente, podrán continuar con su tramitación siempre y cuando se cumplan con los requisitos especificados en la nueva Ley Hipotecaria comentada:

  • Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.
  • En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

 

Desde el departamento de Derecho Bancario y Clausulas Abusivas de Expert Abogados podemos ayudarte en tu asunto y defender tus derechos frente al clausurado abusivo de las entidades financieras.

Mi nombre es Ángel Sánchez y soy abogado especializado en Derecho Hipotecario y Clausulas Abusivas.

 

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