¿Qué Reclamación de Gastos Hipotecarios se pueden realizar con la actualizada Sentencia del TJUE?.
El 16 de Julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado Sentencia actualizando las reclamaciones de los gastos hipotecarios y que hasta la fecha no se estaban devolviendo por las entidades financieras. Como posteriormente analizaremos, esto engloba a la totalidad de los gastos de Constitución y cancelación que haya abonado el consumidor siempre y cuando no haya una disposición Nacional que regule el pago expreso del consumidor de ese gasto concreto.
Hasta ahora, y por unanimidad, los Tribunales Españoles fallaban a favor del consumidor en cuanto a la devolución del 50% de los Gastos de Notaría y el 100% de los Gastos de Inscripción de la Hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Las Reclamaciones de Gastos Hipotecarios que se pueden reclamar.
Si se declara una cláusula abusiva, ha de considerarse como no incorporada al contrato de préstamo hipotecario siempre y cuando el mismo pueda subsistir sin las cláusulas declaradas nulas, por lo que lo estipulado en la cláusula nula ha de regirse por la normativa aplicable en cada caso si es que la hubiere.
Teniendo en cuenta que se pueden reclamar aquellos gastos de constitución y cancelación de Hipoteca que no contravengan disposiciones nacionales específicas que regule cada gasto concreto, pasamos a analizar que gastos son reclamables:
Registro de la Propiedad
Existe normativa específica en España, por lo que, en la línea que sigue el Tribunal Supremo, “Los derechos del registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho”. En este caso favorece a la entidad crediticia que se genere esa inscripción por qué es lo que garantiza el quedarse con la vivienda en caso de impago del préstamo, por lo que estos gastos son imputables a la entidad financiera, y por tanto, SON RECLAMABLES AL 100%.
Notaría
También existe normativa específica en España, en concordancia con el Tribunal Supremo, estos gastos han de repartirse entre ambos contratantes y SON RECLAMABLES AL 50%.
Gestoría
En este caso no existe normativa específica en España, y si es el banco quien impone la participación de un tercero cuyos gastos son por cuenta del consumidor, al declararse nula la cláusula de gastos de Constitución de Hipoteca sin existir normativa que regule específicamente este gasto, ES RECLAMABLE AL 100%.
Tasación
De igual modo, no existe normativa específica en España que regule el sujeto que ha de correr con este gasto, por lo que si se declara nula la cláusula de gastos de Constitución de Hipoteca, al no existir normativa que regule específicamente este gasto, ES RECLAMABLE AL 100%.
Comisión de Apertura
Tampoco existe normativa específica nacional, por lo que en este caso hay que entrar a valorar si la entidad crediticia ha incurrido en efectivos gastos a la hora de gestionar la apertura del préstamo que se correspondan con lo abonado y si existe un claro desequilibrio entre el profesional y el consumidor. Es el gasto más controvertido por su subjetividad, pero bajo mi opinión y experiencia en la abusividad de otro tipo de cláusulas contractuales, las entidades de crédito no van a poder acreditar el servicio efectivamente prestado para incurrir en el gasto imputado, máxime cuando va asociado a un porcentaje de la concesión del préstamo, siendo una clara abusividad de la posición dominante en la relación contractual en un contrato de adhesión. ES RECLAMABLE AL 100%.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
NO ES RECLAMABLE porque existe normativa nacional específica y se atiene a las consideraciones del Tribunal Supremo para que el gasto sea imputable al consumidor.
En resumidas cuentas, los gastos que se pueden reclamar tras la Sentencia del TJUE son:
a) El 100% de,
- La Inscripción de la Hipoteca en el Registro.
- Gestoría.
- Tasación.
- Comisión de Apertura.
b) El 50% de la Escritura Hipotecaria en la Notaría.
Desde el departamento de Derecho Bancario y Clausulas Abusivas de Expert Abogados podemos ayudarte en tu asunto y defender tus derechos frente al clausurado abusivo de las entidades financieras.
Mi nombre es Ángel Sánchez y soy abogado especializado en Derecho Hipotecario y Clausulas Abusivas.
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Ángel Sánchez es la voz del derecho bancario
En ExpertAbogados.com, Ángel ha diseñado un protocolo de actuación en el que cualquier consumidor de productos bancarios, podrá ser asesorado sobre si puede reclamar la nulidad del clausurado abusivo y la devolución de su dinero a la entidad bancaria.
