Siempre resulta ilusionante la adquisición de una nueva vivienda y, sobre todo, la entrega de la misma tras mucho tiempo de espera. Sin embargo, en ocasiones, nos encontramos que en la misma, comienza a aflorar determinados defectos constructivos que hacen que nuestra vivienda no esté perfectamente terminada, tal y como a nosotros nos gustaría. No estamos hablando en cuanto a diseño, sino a aquellos defectos constructivos que, si bien no nos hemos dado cuenta a simplemente vista o, por el contrario, salen a la luz una vez transcurrido un tiempo. Ahora, ¿Cómo realizamos la Reclamación de defectos constructivos?
En este artículo vamos a explicar qué tipos de defectos constructivos existen y cómo poder reclamar ante el promotor la reparación de los mismos.
Tipos de Defectos Constructivos
En nuestra legislación podemos llegar a calificar tres tipos de defectos constructivos distintos. El primero de ellos son los defectos de terminación o acabado, los segundos, los defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad y, por último, los defectos estructurales.
Defectos de Terminación o Acabado
Los defectos de terminación o acabado son los que afecta a tarimas, pinturas, griferías, etc. Son defectos que los podemos calificar como leves y de fácil reparación, siendo estos todos apreciados a simple vista. Lo recomendable es que antes de acceder a la vivienda se realice una primera visitar para comprobar que todo está correctamente terminado y, en caso de apreciación de cualquier tipo de defecto, documentarlo por medio de fotografías y/o vídeos, pues, en caso contrario, siempre cabrá la posibilidad de que el promotor lo achaquen a negligencia del propietario o incluso producidos tras la mudanza.
Defectos de Habitabilidad, Funcionalidad y Seguridad
Los defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad son los más habituales, entre ellos nos podemos encontrar las filtraciones, las humedades, grietas, problemas con la caldera, etc. Estos defectos no suelen aparecer hasta haber pasado un tiempo residiendo en la vivienda y, para establecer un diagnóstico así como el origen de los mismos, siempre será necesario la presencia de un perito que elaborará un informe pericial para determinar el alcance y la forma de reparación. Estos tipos de defectos son los más usuales en la interposición de demanda por defectos de la construcción, pudiendo afectar a varios propietarios a la vez y siendo el coste de reparación alto. Si esto es así, lo recomendable será la asistencia de un abogado especializado en defectos constructivos, no solo para interponer una eventual demanda, sino para asesorar en las reclamaciones o negociaciones previas.
Defectos Estructurales
Por último, tenemos los defectos estructurales que son todos aquellos que afectan a elementos estructurales de la edificación (cimientos, forjados, pilares, vigas) y que además ponen en peligro su estabilidad. Este tipo de defectos son poco comunes y son los únicos cubiertos por el seguro decenal del edificio. Claro está, en estos casos, dada la gravedad, la asistencia de un perito y un abogado especializado en defectos constructivos son esenciales desde el momento en que se ponga de manifiesto el defecto.
¿Cómo realizar la Reclamación de defectos constructivos?
Lo primero que tenemos que saber antes de proceder a la reclamación ante el promotor será determinar ante qué tipo de defecto constructivo nos encontramos, pues, en función de un tipo u otro de defecto, realizaremos las distintas reclamaciones.
Si nos encontramos ante meros defectos de acabado, en este caso, no necesitamos la elaboración de un informe pericial, pero sí necesitamos una documentación gráfica de los desperfectos. Por el contrario, si estamos ante defectos estructurales o defectos de habitabilidad, funcionalidad y/o seguridad, lo primero que debemos de realizar será un informe pericial para saber con exactitud el origen de dichos desperfectos.
El segundo paso será determinar si afectan a un solo propietario —para el caso de que estemos ante un edificio— o si afectan a más de un propietario, pues eso nos permitirá efectuar una acción conjunta en nombre de la comunidad o en nombre propio.
El tercer paso que ejecutaremos será remitir un burofax al promotor, —aunque más adelante en otro artículo hablaremos de quienes son los intervinientes y quién, además del promotor, pueden responder por estos defectos constructivos— comunicándole dichos defectos e instándole a su reparación.
No obstante, de todo lo anterior, el principal consejo es que, en el primer momento en el que se manifieste cualquiera de estos problemas, es ponerse en manos de un abogado experto en defectos constructivos para fijas las pautas a seguir y poder finalizar el procedimiento con éxito.
¿Cuál es el plazo para la reclamación de defectos constructivos?
En este punto tenemos que hacer una diferenciación entre plazos de garantía y plazos de prescripción.
Los plazos de garantía viene directamente relacionados con el tipo de defecto ante el que nos encontremos, por lo que debemos distinguir tres supuestos:
1.- 1 año de garantía para defectos de terminación o acabado
2.- 3 años de garantía para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad
3.- 10 años para defectos estructurales
Los plazos de prescripción es el período que nos otorga la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) para poder demandar a los responsables e instarles judicialmente a la reparación de un defecto constructivo o, en su caso, la indemnización necesaria para que el propietario realice por sí mismo las oportunas reparaciones. El plazo de prescripción es de 2 años para cualquier tipo de defecto.
Plazo de preinscripción
El plazo de prescripción comienza a contar en el momento en que tenemos conocimiento del defecto. Para garantizar el éxito de una futura reclamación es conveniente reclamar desde un primer momento, pues nada impide reiterar o ampliar posteriormente dicha reclamación si el daño va en aumento.
En relación con lo anterior, es importante tener en cuenta que el plazo de prescripción admite interrupción. Esto quiere decir que si al promotor o a cualquier otro agente de la edificación le remitimos un burofax reclamándole la reparación, lo que habremos conseguido interrumpir dicho plazo prescriptivo e iniciar nuevamente el plazo de dos años, pudiendo durante este tiempo bien llegar a un acuerdo con el promotor, redactar la demanda correspondiente, recabar toda la documentación necesaria, etc.
No obstante lo anterior, no conviene apurar los plazos de reclamación ni el plazo de prescripción, puesto que este tipo de reclamaciones requieren un trabajo exhaustivo, ya no solo por el propio abogado, sino también, por el resto de agentes (peritos) que intervienen en el procedimiento judicial y para el caso de que estemos hablando de una Comunidad de Propietarios, adoptar los acuerdos necesarios en la Junta de Propietarios, cuestión que puede demorarse varios meses.
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