Obligaciones del Banco para Concesión de Hipoteca

Obligaciones del Banco para Concesión de Hipoteca

Obligaciones del Banco para Concesión de Hipoteca

En este artículo vamos a desarrollar las obligaciones del Banco previas a la Concesión de una Hipoteca. La normativa actual viene dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Ofrece una mayor protección al cliente, de cara a erradicar las cláusulas abusivas que se dan en la contratación de este producto bancario, intentando, por tanto, reducir en la medida de lo posible el desequilibrio existente entre una entidad financiera y un prestatario en la contratación de un Préstamo Hipotecario.

  1. Obligación general de información. Mediante entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
  2. Tasación adecuada del inmueble objeto de la garantía hipotecaria. Podrá llevarse a cabo por alguno de los siguientes actores legitimados:
  • Sociedad de tasación.
  • Servicio de tasación de una entidad de crédito, regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
  • Profesional Homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras.
  1. Obligación de la entidad de evaluar la solvencia del solicitante. Para conocer la capacidad del posible prestatario de afrontar los compromisos de pago, el Banco tendrá en cuenta el valor de tasación del inmueble, nivel de ingresos de los solicitantes, su historial crediticio (Central de Información de Riesgos del Banco de España), entre otros. En la práctica, y de forma genérica, las entidades bancarias no suelen conceder un préstamo hipotecario si la suma de las cuotas mensuales de todas tus deudas supera un tercio de tus ingresos, es decir, si cobras 3.000 euros mensuales, y tienes 2 préstamos de 250 euros cada uno, el banco no te concederá una hipoteca cuya cuota mensual sea de más de 500 euros.

  2. Acta notarial de información previa. Asesoramiento imparcial del Notario elegido por el prestatario y sin coste alguno. El Notario procederá a verificar la documentación remitida por el prestamista, y una vez validada, concertará una cita obligada con el prestatario para formalizar lo que se denomina “Acta de Transparencia”. Si el resultado del acta es positivo, se podrá formalizar la escritura pública. Si es negativo, no se podrá formalizar sin previamente subsanar los errores por parte del banco.

Documentación obligatoria del Banco para Concesión de Hipoteca

En relación con las etapas precontractuales citadas anteriormente hay una serie de documentación que el prestamista ha de entregar al prestatario. Dicha entrega habrá de realizarse con una antelación mínima de 10 días naturales con respecto al momento de la firma:

  1. Ficha Europea de Información Normalizada. Ha de contener de forma clara, veraz y transparente información sobre el banco que concede el préstamo, como el importe total del préstamo y de cada cuota mensual, período de amortización y consecuencias en caso de incumplimiento. Se trata de información fundamental y vinculante por parte del banco a la hora de hacer una comparativa con otras ofertas de diferentes entidades bancarias.
  2. Ficha de Advertencia Estandarizada. Se trata de información complementaria a la FEIN. Desarrolla aspectos concernientes a cláusulas de la hipoteca relativa a política de precios como pueden ser los tipos de interés aplicables, el índice de referencia para determinar el tipo de interés, el vencimiento anticipado como consecuencia del impago, los gastos de constitución de la Hipoteca, así como los préstamos en moneda extranjera.
  3. Si se trata de un préstamo con interés variable, se entregará un documento que simule diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  4. Una copia del proyecto de contrato desglosando la totalidad de los gastos de constitución.
  5. Documento que contenga las condiciones del seguro. Si el prestamista exige al prestatario la suscripción de una póliza de seguro respecto al inmueble objeto de la garantía.
  6. Advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento notarial gratuito y la libre elección del mismo.

Esta documentación se remitirá al Notario de su libre elección junto con la manifestación firmada por el prestatario declarando haber recibido toda la documentación. Asimismo, habrá de explicitar que le ha sido explicado su contenido.

 

CONCLUSIÓN.

La Ley 5/2019 surge para impulsar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, la transparencia y consecuente comprensión de los contratos. Todo ello, a fin de paliar el desequilibrio de las partes.

Esta normativa protege al cliente de los abusos que se han venido produciendo, situando al Notario como garante de cumplimiento de las obligaciones del banco en la fase precontractual.

 

Desde el departamento de Derecho Bancario y Clausulas Abusivas de Expert Abogados podemos ayudarte en tu asunto y defender tus derechos frente al clausurado abusivo de las entidades financieras.

Mi nombre es Ángel Sánchez y soy abogado especializado en Derecho Hipotecario y Clausulas Abusivas.

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