Obligación de depositar la fianza del alquiler

Obligación de depositar la fianza de alquiler

Las comunidades autónomas pueden establecer la obligación de depositar la fianza del alquiler en sus organismos competentes, por indicación de la Disposición Adicional Tercera de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Y muchas de ellas lo han hecho ya, y desde hace bastante tiempo.

Introducción al doble concepto de fianza

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, el inquilino y el arrendador pueden establecer garantías.

Esas garantías sirven para que el arrendador pueda cobrarse en caso de que al terminar el contrato haya daños en el inmueble o bien si hay deudas pendientes de pago.

Dentro de todas esas garantías, la más habitual es la fianza, pero existen otras como el seguro de impago de alquiler, el aval bancario, etc.

E incluso no solo existe un tipo de fianza, sino que suelen distinguirse dos tipos: la fianza legal y la fianza contractual (también llamada “depósito adicional”)

La fianza legal

La fianza legal es la que establece el artículo 36.1 LAU.

Por este motivo se llama “legal”, es decir, porque la establece la ley (en este caso la ley de arrendamientos urbanos).

En los contratos de arrendamiento de vivienda la fianza legal es de una mensualidad de renta.

Y en contratos de uso distinto a vivienda (local, despacho, vivienda de temporada, etc), es de dos meses de renta.

Esta fianza ha de ser en metálico.

La fianza contractual o depósito adicional

Esta fianza sirve exactamente para lo mismo que la fianza legal, es decir, para que el propietario pueda cobrarse en caso de daños en la vivienda o deudas pendientes de pago del inquilino.

La diferencia está en que la fianza legal es obligatoria, y esta fianza no es obligatoria, sino que se puede establecer si las partes lo desean.

Por tanto, para que haya fianza contractual deben así decidirlo las partes en el contrato (por eso se llama “contractual”.

En los contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, la fianza contractual no podrá ser superior a dos mensualidades de renta si el contrato de arrendamiento es de vivienda habitual.

Y si el contrato es de uso distinto a vivienda, no hay límite.

Obligación de depositar la fianza del arrendamiento

Por tanto, una vez visto que hay dos tipos de fianza, aunque solo sea a nivel conceptual, conviene dejarlo bien reflejado en el contrato de arrendamiento.

Es decir, en el contrato debe aparecer una cláusula que se llame «fianza» y que recogerá la fianza legal.

Y debe aparecer otra cláusula llamada «garantías adicionales» en las que se podrá la fianza contractual.

Por tanto, para evitar problemas conviene no mezclar ambas partidas en la misma cláusula.

Obligación de depositar la fianza

Bien, dicho lo anterior, te diré que en casi todas las comunidades autónomas hay que depositar la fianza.

Es decir, cuando el inquilino entrega al arrendador la fianza legal, éste tendrá que acudir al organismo de su comunidad autónoma que regula las fianzas, y tendrá que depositarla.

Pero ojo, la obligación de depósito es solo respecto a la fianza legal, y no respecto a la fianza contractual.

Esto sucede ya en casi todas las comunidades autónomas.

Es la Disposición Tercera de la ley de arrendamientos urbanos la que da ese potestad a las comunidades autónomas, es decir, la que permite a las comunidades autónomas regular esta materia.

En concreto nos dice la Disposición adicional tercera lo siguiente:

«Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.

1. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

2. Con objeto de favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información para el ejercicio de las políticas públicas, la normativa que regule el depósito de fianza a que se refiere el apartado anterior determinará los datos que deberán aportarse por parte del arrendador, entre los que figurará, como mínimo:

a) Los datos identificativos de las partes arrendadora y arrendataria, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones.

b) Los datos identificativos de la finca, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.

c) Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, el tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se arrienda amueblada».

Y casi todas ya lo han regulado.

Una vez que termina el contrato, el arrendador tendrá que solicitar la devolución de la fianza en el organismo de la comunidad autónoma en el que la depositó.

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