División de la cosa común.

División Cosa Comun

La división de la cosa común como solución a los proindivisos

En un despacho dedicado, principalmente, a las herencias, es muy habitual, tal vez demasiado, acabar una herencia en un juicio de división de la cosa común.

Sabes cuándo hay que acudir a este procedimiento y cómo suele acabar.

Si se quiere conocer lo que es la división de la cosa común, evidentemente, primero habrá que saber qué es la cosa común.

Cosa común, proindiviso o comunidad de bienes

Que es el proindiviso.

El artículo 392 del Código Civil es muy escueto a la hora de describirlo:;

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

Así, y desde el punto de vista de una herencia, es muy habitual que una casa se adjudique a varios herederos.

Proindiviso tras una herencia

De hecho, hay muchos notarios (y otros tantos abogados) que, al realizar la distribución de los bienes, suelen adjudicar los bienes en proporción a la cuota hereditaria que tenga cada heredero.

Si hay tres herederos por partes iguales, cada uno un tercio; si hay tres herederos y sobrevive el cónyuge viudo, adjudican a éste el 50% de gananciales (y la parte de usufructo que le corresponda) y a cada hijo la tercera parte del otro 50% restante.

Así pues, es muy habitual que, después de una herencia acabes siendo propietario de una parte de una casa con tus hermanos o con parientes más lejanos.

Por desgracia, los que nos dedicamos a las herencias, sabemos que los proindivisos pueden ser causa de muchas disputas.

¿se puede evitar el proindiviso?

La respuesta es afirmativa: sí se puede evitar, y se puede hacer desde un doble punto de vista: en el momento de hacer testamento y en el momento de repartir la herencia.

Al hacer testamento (cosa muy aconsejable), se puede indicar cómo se quieren repartir los bienes entre los herederos, incluso indicando la posibilidad de que se compensen entre ellos.

El Código Civil prevé la posibilidad de que los copropietarios pacten que no se pueda exigir la división de cosa común por un plazo máximo de diez años; este pacto lo pueden acordar los herederos al partir la herencia, o lo puede “mandar” el testador en su testamento.

Ese pacto de no exigir la división lo que sí permite es que todos los copropietarios lleguen a un acuerdo de vender la casa a un tercero o a uno de ellos.

En el momento de repartir la herencia, interesa, dentro de lo posible, evitar los proindivisos. Si son imprescindibles, se puede pactar, igualmente, la proindivisión o establecer un protocolo para la administración del inmueble.

Ante un proindiviso, ¿Qué se puede hacer?

Cuando una casa pertenece en “proindiviso” a varias personas (o sea, que son varias las que tienen algún derecho sobre la casa), es muy habitual que cada uno tenga una visión diferente de sus derechos.

  • Algunos querrán alquilar la casa.

    division casa

  • Otros querrán que se quede como está, porque era la vivienda familiar y cómo se va a meter un extraño en la casa
  • Siempre habrá quien se quede (o se quiera quedar) a vivir en la casa, a pesar de ser propietario de, qué se yo, un 12% de la casa.
  • Y habrá alguno que diga que se venda.

Cada una de las cuestiones anteriores tiene un tratamiento jurídico diferente, pero, en este artículo, me voy a centrar en la posibilidad de que alguno de los herederos diga que se venda la casa.

¿Puede un coheredero-copropietario obligar a vender la casa?

El artículo 400 del Código Civil establece que

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Así pues, si un copropietario decide que no quiere seguir teniendo una vivienda “a medias” con otro, lo que debe plantear es la división de cosa común

La acción de división de cosa común

Así es como se llama la acción por la que un heredero puede exigir al resto de los copropietarios a vender la casa de la que tiene una porción en propiedad.

¿Es habitual la división de cosa común tras una herencia?

Lamentablemente es muy habitual. La herencia es un negocio que en muchas ocasiones genera tensiones. Si tras el reparto de los bienes la tensiones entre los herederos han aumentado, es posible que uno (o varios, o todos) se nieguen a tener algo en común con otro heredero.

Y no digamos si el proindiviso (la casa a medias) viene provocado por un juicio de testamentaría en el que se ha adjudicado una casa a medias entre el demandante y el demandado.

¿Sabes qué tipo de juicio es?

Si la casa vale más de 6.000 euros, que es lo normal, se tramita como un juicio ordinario que se tramitará en el Juzgado de Primera Instancia en el que este sito el inmueble.

Es necesario acudir al juzgado con abogado y procurador.

Sentencia

Salvo que haya alguna cosa mal hecha o no habitual, lo normal es que se declare que se extinga el proindiviso y que, en ejecución de sentencia, se proceda a subastar la vivienda, bien entre los copropietarios o con posibilidad de que comparezcan terceras personas

Costas y gastos

Lo normal en este tipo de juicios es que el demandado no se oponga al juicio para evitar que le condenen en costas.

Si, por ejemplo, al llegarle la demanda, se persona en el juzgado indicando que está de acuerdo con lo que pide el demandante (posición muy habitual), tiene garantizado que no se le condenará en costas y cada uno pagará a su abogado.

Si se opone, y las oposiciones no suelen ser muy consistentes, tiene muchas posibilidades de que le condenen a pagar las costas del juicio

Acuerdo

Como en todos los casos, siempre es bueno intentar llegar a un acuerdo entre las parte; ahorrará tiempo y dinero, pero no siempre es posible.

En cualquier caso, incluso después de haberse iniciado un juicio de división de cosa común, se puede llegar a un acuerdo. De hecho, muchas veces, en el momento en que los copropietarios demandados ven las posibles consecuencias se abren más a la posibilidad de acordar algo.

Este último año he llegado a acuerdo en dos juicios, ya iniciados, de división de cosa común, en los que no era posible llegar a un acuerdo antes de interponer la demanda.

Por desgracia, estamos en una sociedad en la que, hasta que no ve el problema, la gente no reacciona.

Conclusión

Intenta evitar proindivisos en una herencia; si eres el testador, puedes preverlo en el testamento; si eres heredero, puedes intentar evitar que los bienes se adjudiquen en proindiviso. Ambas posturas ahorrarán dolores de cabeza.

Contacta conmigo

Si quieres que te ayude con el reparto de la herencia para evitar proindiviso, ponte en contacto con nosotros.

Desde el departamento de Derecho de Sucesiones y Herencias de EpertAbogados podemos asesorarte para evitar proindivisos o solucionar los ya existentes

Mi nombre es Jesús Puente y soy abogado especialista en Derecho de Sucesiones y Herencias

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